Диагностика зданий и обследование зданий: в чем разница?

Когда речь заходит о поддержании и улучшении состояния зданий, часто используются термины “диагностика” и “обследование”. Эти термины могут показаться синонимами, но на самом деле они обозначают разные процессы и имеют свои специфические цели.

В этой статье мы рассмотрим основные различия между диагностикой зданий и их обследованием, чтобы вы могли лучше понимать, когда и какие процедуры необходимы для вашего объекта.

Если кратко, диагностика зданий направлена на выявление потенциальных проблем и оценку текущего состояния конструкции. Это процесс, который помогает определить слабые места и возможные угрозы для безопасности и долговечности здания.

Обследование же включает более детальный анализ, направленный на выявление конкретных дефектов и повреждений, а также разработку рекомендаций по их устранению.

🏗️

Диагностика

Установление и изучение признаков, характеризующих состояние строительных конструкций зданий и сооружений для определения возможных отклонений и предотвращения нарушений нормального режима их эксплуатации.

🔍

Обследование

Комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления.

СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»

Диагностика здания

Диагностика зданий представляет собой процесс выявления причин и решений для проблем, возникающих в строениях. Более точно, это комплексный подход к сбору данных, использованию методов и техник, связанных с инспекцией, анализом и прогнозированием неисправностей, аномалий и дефектов, касающихся состояния, внутренней среды и эксплуатационных характеристик зданий. Диагностика охватывает услуги, предоставляемые в этих сооружениях.

Существует три ключевых типа диагностики: ввод в эксплуатацию, мониторинг и исследование. Хотя процесс может проводиться визуально, многие специалисты используют современные технологии, такие как инфракрасная термография, ультразвук, радарные системы, вибрационные и лазерные методы. Основной целью диагностики является определение вероятных причин обнаруженных дефектов и выработка соответствующих предложений по их исправлению.

В рамках оценки состояния имущества или осмотра недвижимости диагностика не является строго научной и часто субъективна. Часто необходимо обратиться к профессиональному мнению, которое, как правило, может быть сформировано только после выполнения всестороннего диагностического анализа.

В то время, как обследование объектов недвижимости представляет собой комплекс мероприятий, направленных на оценку функциональных характеристик проверяемого сооружения. В процессе данного обследования определяется возможность его дальнейшего использования или необходимость в ремонте и восстановлении. Анализ включает изучение основания, строительных конструкций, трубопроводов, электрических систем и других составляющих. При этом устанавливаются изменения в составе грунта, свойствах материалов, а также выявляются деформации и различные дефекты.

Техническое обследование зданий и сооружений осуществляется для выявления актуального состояния как зданий в целом, так и их отдельных компонентов и инженерных систем. В ходе анализа определяются количественные показатели таких характеристик, как прочность, эксплуатационная надежность, морозостойкость, акустические и теплотехнические параметры, а также другие важные характеристики.

К основным задачам обследования можно отнести:

Оценку фактического состояния строительных конструкций;
Определение возможности безопасного использования и разработку мер по поддержанию нормального состояния зданий;
Возможность реконструкции, ремонта или переоборудования;
Выявление повреждений и дефектов, а также анализ причин их возникновения;
Оценка качества строительных работ при проведении реконструкции или переоборудования.

Техническое обследование также необходимо в случае воздействия на сооружения факторов, не предусмотренных проектом, таких как пожары, наводнения или экстремальные температуры.

Диагностика зданий охватывает несколько ключевых этапов, начиная с подготовительных действий и заканчивая составлением отчета с рекомендациями по исправлению выявленных проблем. В процессе обследования специалисты выполняют визуальную проверку, осуществляют инструментальные измерения и проводят лабораторные анализы, чтобы получить полное представление о состоянии объекта.

Диагностика играет важную роль в своевременном выявлении и устранении возможных угроз безопасности, что, в свою очередь, продлевает срок службы конструкций и предотвращает возникновение аварийных ситуаций. Кроме того, данные, собранные в результате диагностики, служат основой для создания планов капитального ремонта или реконструкции, что способствует повышению эффективности работы зданий и снижению эксплуатационных расходов.

Техническое диагностирование зданий. Когда осуществляется?

Необходимо обращаться к обследованию в нескольких ситуациях:
🏗️ При планировании реконструкции, ремонта, перестройки или изменения планировки;
⚠️ Если на конструктивных элементах обнаружены заметные повреждения: сколы, прогибы, трещины, вмятины или оголение арматуры;
🔍 Когда требуется контроль за строительным процессом, оценка как текущих, так и завершённых работ. Обследование помогает выявить отклонения от проектной документации и нарушения технологий, а также некачественный монтаж;
⏳ При окончании нормативного срока эксплуатации. В такой ситуации важно выявить дефекты, вызванные естественным износом материалов, разрушением конструкций и воздействием внешней среды;
🚧 Если необходимо продолжить приостановленное или законсервированное строительство. Проводится оценка действующего состояния конструкций;
🌪️ Обследование обязательно после стихийных бедствий. Оцениваются повреждения конструктивных элементов зданий, возможности их восстановления, а также затраты и сроки ремонта.

Что касается частоты проверок, то техническое диагностирование представляет собой сложный процесс, и его стоит доверять лишь профессионалам, обладающим достаточными знаниями в области современных строительных норм.

Регулярные инженерные инспекции, проводимые в соответствии с существующими стандартами, необходимо выполнять в следующие сроки:

через два года после начала эксплуатации объекта;
каждые десять лет при нормальном использовании конкретного сооружения;
каждые пять лет, если здание находится в зоне с повышенной сейсмической активностью, высокой влажностью либо сталкивается с другими негативными внешними факторами.

Требования к обследованию зданий

Что касается обследования зданий и сооружений, то тут есть требования, детально изложенные в межгосударственном стандарте «ГОСТ 31937-2024 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

🏢 Обследование и экспертиза зданий — это комплекс мероприятий, направленных на оценку технического состояния конструкций и выявление возможных рисков. Такие работы помогают предотвратить аварии, продлить срок службы здания и обеспечить безопасность людей и имущества. Экспертиза позволяет точно определить причины дефектов и разработать рекомендации для их устранения.

📝 Подробнее об обследовании и экспертизе

Основной целью таких проверок является определение реального состояния строительных конструкций, выявление дефектов и повреждений, а также оценка эксплуатационной надежности сооружения.

Техническое обследование зданий осуществляется в строго определённой последовательности и включает в себя несколько этапов:

анализ проектно-технической документации и проверка технических паспортов;
визуальный осмотр;
измерение размеров;
выбор проб (в некоторых случаях). Может понадобиться также изучение геологических и гидрогеологических условий участка, на котором расположено здание.

Обследование строительных конструкций зданий и сооружений относится к категории работ в сфере архитектурно-строительного проектирования и должна выполняться проектными организациями, которые являются участниками саморегулируемых организаций (СРО) в данной области.

Согласно письму Минстроя России от 20 июня 2018 года, за номером 26459-ХМ/08 "О выполнении проектными организациями работ по обследованию строительных конструкций".

🔹 Часто задаваемые вопросы о диагностике и обследовании зданий

🏗️1. Что такое диагностика зданий и чем она отличается от обследования?

Диагностика — это процесс выявления потенциальных проблем и оценки текущего состояния конструкций. Она помогает определить слабые места и возможные угрозы безопасности. Обследование, в свою очередь, представляет собой детальный анализ с измерениями и лабораторными исследованиями для выявления конкретных дефектов и разработки рекомендаций по их устранению.

🔧2. Какие методы применяются при диагностике зданий?

Диагностика может включать визуальный осмотр, использование инфракрасной термографии, ультразвука, вибрационных и лазерных методов. Также применяются радарные системы и современные технологии мониторинга для прогнозирования возможных повреждений.

📋3. Когда необходимо проводить техническое обследование?

Обследование требуется при планировании ремонта, реконструкции или изменения планировки, обнаружении повреждений конструкций, завершении нормативного срока эксплуатации, после приостановки строительства или после стихийных бедствий.

✅4. Какие задачи решает обследование зданий?

Обследование позволяет определить фактическое состояние конструкций, выявить дефекты и причины их появления, оценить возможность безопасного использования, разработать меры по ремонту или реконструкции, а также контролировать качество выполненных строительных работ.

⏳5. Как часто нужно проводить диагностику и обследование?

Рекомендуется проводить инспекции через 2 года после ввода объекта в эксплуатацию, каждые 10 лет при нормальном использовании и каждые 5 лет для зданий в зонах повышенной сейсмической активности, с высокой влажностью или при воздействии других неблагоприятных факторов.