Каждый собственник недвижимости стремится поддерживать своё имущество в надлежащем состоянии и придерживаться всех необходимых стандартов. Для этого осуществляются разные процедуры, такие как диагностика и экспертиза зданий. Хотя обе из этих процедур направлены на оценку состояния объектов, между ними есть значительные различия в подходе и процессе выполнения.
В данной статье мы внимательно изучим, чем именно различаются обследование и экспертиза зданий, какие задачи они ставят перед собой и в каких ситуациях следует применять каждую из этих процедур. Осознание этих различий поможет вам сделать обоснованный выбор и гарантировать безопасность и долговечность вашего имущества.
Экспертиза и техническое обследование зданий
Порой есть недопонимание данного вопроса, но существует различие между строительной экспертизой и обследованием объектов недвижимости. Ведь, на самом деле, между этими процессами есть значительная разница как с технической, так и с процессуальной точки зрения. Рассмотрим их подробнее.
Техническое обследование зданий и сооружений
Техническое обследование зданий и сооружений представляет собой набор мероприятий, направленных на оценку текущего технического состояния объекта и выявление уровня износа, дефектов, а также всестороннего анализа эксплуатационных характеристик (например, допустимых нагрузок на перекрытия). Это крайне важная проверка для объектов, где постоянно находятся люди, таких как торговые центры, клубы и многоквартирные дома.
В процессе обследования следует руководствоваться:
Такое обследование выполняется при наличии явных повреждений или дефектов, когда возникает вопрос о безопасности эксплуатации. Также оно необходимо при планируемых изменениях в эксплуатационных параметрах, таких как реконструкция. Часто оценивают объекты незавершенного строительства после длительного простоя.
В процессе обследования следует руководствоваться:
- ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния"
- СП 13-102-2003 “Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений”.
Такое обследование выполняется при наличии явных повреждений или дефектов, когда возникает вопрос о безопасности эксплуатации. Также оно необходимо при планируемых изменениях в эксплуатационных параметрах, таких как реконструкция. Часто оценивают объекты незавершенного строительства после длительного простоя.
Проведение данной процедуры осуществляется инженерами-строителями или специалистами в данной сфере, которые выполняют детальный анализ строения, изучая его конструкции и инженерные системы, а также проводят лабораторные испытания строительных материалов. На основе проведенного обследования составляется технический отчет, в котором содержится информация о состоянии объекта, а также рекомендации по его ремонту и модернизации.
Причины и основания для назначения обследования могут быть следующими:
Причины и основания для назначения обследования могут быть следующими:
- наличие повреждений в конструкциях и системах или их серьезные дефекты;
- регулярное проведение для профилактических целей;
- планируемые работы по реконструкции;
- подготовка помещения к капитальному ремонту;
- возобновление остановленного строительного процесса;
- необходимость оценки физического износа (например, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости или предполагаемых затрат на его восстановление);
- ситуации после наводнения, пожара или других чрезвычайных происшествий;
- изучение определенных характеристик, таких как микроклимат, звуко- и теплоизоляция.
Наиболее распространённым способом оценки состояния строений является плановое обследование. Этот комплекс действий направлен на анализ реального состояния здания и его изменений со временем, а также на определение его безопасности и возможности дальнейшей эксплуатации. В соответствии с установленными стандартами, первое обследование проводится через два года после ввода в эксплуатацию, а последующие — не реже одного раза в десять лет. Существуют также случаи, когда обследование зданий осуществляется внепланово:
- Неблагоприятные обстоятельства. Строения, эксплуатируемые в опасных условиях, таких как сейсмическая активность, вибрации, высокая влажность или агрессивная окружающая среда, проверяются вдвое чаще — каждые пять лет. Это обусловлено увеличенным риском аварий при эксплуатации таких объектов;
- Уникальные здания. В некоторых ситуациях сооружения могут находиться под постоянным наблюдением, если они по различным причинам не соответствуют обычным характеристикам. Подробный перечень таких условий представлен в статье 48.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
- Аварийное состояние постройки. Наиболее распространенной причиной для проведения обследования являются заметные повреждения или дефекты, вызывающие сомнения в безопасности эксплуатации. Например, возникновение трещин или обрушение фрагмента конструкции — в таких случаях обследование помогает выявить причины и потенциальные последствия дефектов. Оно также требуется для ввода в эксплуатацию зданий после длительных периодов простоя.
ГрК РФ Статья 48.1. Особо опасные, технически сложные и уникальные объекты
"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024)
Когда же требуется проведение строительно-технической экспертизы объекта?
Строительно-техническая экспертиза представляет собой процесс анализа и оценки строительных сооружений с целью выявления их безопасности, соответствия действующим нормам и правилам, а также отслеживания стоимости восстановления или реконструкции. Это мероприятие выполняют специалисты в области строительства, применяющие различные методы, такие как визуальные обследования, тестирование материалов, анализ проектной документации и прочие подходы. На основании выполненной экспертизы составляется заключение, которое может быть использовано в судебных разбирательствах или для принятия решений о ремонте либо сносе здания.
Экспертиза чаще всего инициируется в ситуациях конфликтов, когда стороны не могут прийти к соглашению и обращаются к независимому эксперту. Такая проверка обладает процессуальным характером, когда происходит разбирательство в судебной инстанции и судья назначает независимую сторону. Таким образом техническая экспертиза может быть как судебной, так и внесудебной.
Экспертиза чаще всего инициируется в ситуациях конфликтов, когда стороны не могут прийти к соглашению и обращаются к независимому эксперту. Такая проверка обладает процессуальным характером, когда происходит разбирательство в судебной инстанции и судья назначает независимую сторону. Таким образом техническая экспертиза может быть как судебной, так и внесудебной.
Одной из ключевых разниц между экспертизой и техническим обследованием является их цель и порядок проведения. В процессе технического обследования формируется техническое задание, тогда как экспертиза включает в себя вопросы, на которые необходимо получить ответы от экспертов. Экспертиза более специализирована и может охватывать как весь объект в целом, так и его отдельные компоненты или определенные виды работ.
Форма отчетности и ответственность специалиста
Строительная экспертиза, подобно техническому обследованию, предполагает наличие отчетной формы в виде Заключения, составленного инженером-экспертом. Основные различия заключаются в вопросах исследования и специфике оформления Заключения.
Кроме того, существует вариативность степени ответственности эксперта.
В случае судебной строительной экспертизы (назначенной во время разбирательства) эксперт подписывает документ, который предупреждает о возможной уголовной ответственности за предоставление заведомо ложных сведений. Таким образом, строительная экспертиза и техническое обследование зданий различаются не только целью и условиями проведения проверки, но и формой отчетности.
Строительная экспертиза, подобно техническому обследованию, предполагает наличие отчетной формы в виде Заключения, составленного инженером-экспертом. Основные различия заключаются в вопросах исследования и специфике оформления Заключения.
Кроме того, существует вариативность степени ответственности эксперта.
В случае судебной строительной экспертизы (назначенной во время разбирательства) эксперт подписывает документ, который предупреждает о возможной уголовной ответственности за предоставление заведомо ложных сведений. Таким образом, строительная экспертиза и техническое обследование зданий различаются не только целью и условиями проведения проверки, но и формой отчетности.