Обследование и экспертиза зданий. В чем отличие?

Каждый собственник недвижимости стремится поддерживать своё имущество в надлежащем состоянии и придерживаться всех необходимых стандартов. Для этого осуществляются разные процедуры, такие как диагностика и экспертиза зданий. Хотя обе из этих процедур направлены на оценку состояния объектов, между ними есть значительные различия в подходе и процессе выполнения.

В данной статье мы внимательно изучим, чем именно различаются обследование и экспертиза зданий, какие задачи они ставят перед собой и в каких ситуациях следует применять каждую из этих процедур. Осознание этих различий поможет вам сделать обоснованный выбор и гарантировать безопасность и долговечность вашего имущества.

Порой есть недопонимание данного вопроса, но существует различие между строительной экспертизой и обследованием объектов недвижимости. Ведь, на самом деле, между этими процессами есть значительная разница как с технической, так и с процессуальной точки зрения. Рассмотрим их подробнее.

Техническое обследование зданий и сооружений представляет собой набор мероприятий, направленных на оценку текущего технического состояния объекта и выявление уровня износа, дефектов, а также всестороннего анализа эксплуатационных характеристик (например, допустимых нагрузок на перекрытия). Это крайне важная проверка для объектов, где постоянно находятся люди, таких как торговые центры, клубы и многоквартирные дома.

В процессе обследования следует руководствоваться:

• ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния"
• СП 13-102-2003 “Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений”.

Такое обследование выполняется при наличии явных повреждений или дефектов, когда возникает вопрос о безопасности эксплуатации. Также оно необходимо при планируемых изменениях в эксплуатационных параметрах, таких как реконструкция. Часто оценивают объекты незавершенного строительства после длительного простоя.

Проведение данной процедуры осуществляется инженерами-строителями или специалистами в данной сфере, которые выполняют детальный анализ строения, изучая его конструкции и инженерные системы, а также проводят лабораторные испытания строительных материалов. На основе проведенного обследования составляется технический отчет, в котором содержится информация о состоянии объекта, а также рекомендации по его ремонту и модернизации.

Причины и основания для назначения обследования могут быть следующими:

• наличие повреждений в конструкциях и системах или их серьезные дефекты;
• регулярное проведение для профилактических целей;
• планируемые работы по реконструкции;
• подготовка помещения к капитальному ремонту;
• возобновление остановленного строительного процесса;
• необходимость оценки физического износа (например, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости или предполагаемых затрат на его восстановление);
• ситуации после наводнения, пожара или других чрезвычайных происшествий;
• изучение определенных характеристик, таких как микроклимат, звуко- и теплоизоляция.

Наиболее распространённым способом оценки состояния строений является плановое обследование. Этот комплекс действий направлен на анализ реального состояния здания и его изменений со временем, а также на определение его безопасности и возможности дальнейшей эксплуатации. В соответствии с установленными стандартами, первое обследование проводится через два года после ввода в эксплуатацию, а последующие — не реже одного раза в десять лет. Существуют также случаи, когда обследование зданий осуществляется внепланово:

Строительно-техническая экспертиза представляет собой процесс анализа и оценки строительных сооружений с целью выявления их безопасности, соответствия действующим нормам и правилам, а также отслеживания стоимости восстановления или реконструкции. Это мероприятие выполняют специалисты в области строительства, применяющие различные методы, такие как визуальные обследования, тестирование материалов, анализ проектной документации и прочие подходы. На основании выполненной экспертизы составляется заключение, которое может быть использовано в судебных разбирательствах или для принятия решений о ремонте либо сносе здания.

Экспертиза чаще всего инициируется в ситуациях конфликтов, когда стороны не могут прийти к соглашению и обращаются к независимому эксперту. Такая проверка обладает процессуальным характером, когда происходит разбирательство в судебной инстанции и судья назначает независимую сторону. Таким образом техническая экспертиза может быть как судебной, так и внесудебной.

Форма отчетности и ответственность специалиста

Строительная экспертиза, подобно техническому обследованию, предполагает наличие отчетной формы в виде Заключения, составленного инженером-экспертом. Основные различия заключаются в вопросах исследования и специфике оформления Заключения.

Кроме того, существует вариативность степени ответственности эксперта.

В случае судебной строительной экспертизы (назначенной во время разбирательства) эксперт подписывает документ, который предупреждает о возможной уголовной ответственности за предоставление заведомо ложных сведений. Таким образом, строительная экспертиза и техническое обследование зданий различаются не только целью и условиями проведения проверки, но и формой отчетности.