Подготовка зданий и сооружений к осенне-зимнему периоду. Что такое подготовка к ОЗП и что она включает

С наступлением холодов и началом отопительного сезона, здания и сооружения сталкиваются с особыми вызовами, требующими тщательной подготовки. Эффективное планирование и реализация мер по обеспечению комфортного микроклимата внутри помещений и надежной работы систем отопления становятся ключевыми факторами успешной эксплуатации объектов в осенне-зимний период.

Подготовка к отопительному сезону включает в себя широкий спектр мероприятий, начиная от технического обслуживания и ремонта оборудования до проверки и тестирования всех систем. Особое внимание уделяется поддержанию допустимых норм температуры и влажности, что не только обеспечивает комфорт для пользователей, но и способствует сохранению строительных конструкций и материалов.

В данной статье мы рассмотрим ключевые аспекты планирования подготовки зданий и сооружений к осенне-зимнему периоду, а также обсудим важность каждого этапа этого процесса. Мы рассмотрим, какие меры следует предпринять для обеспечения стабильной работы систем отопления, как подготовить помещения к холодам и какие ресурсы необходимы для успешной реализации плана подготовки.

Понимание важности и особенностей планирования подготовки к осенне-зимнему периоду позволит не только обеспечить комфортное пребывание в зданиях в холодное время года, но и значительно продлить срок службы самих сооружений, минимизируя риски аварийных ситуаций и дорогостоящего ремонта.

Давайте начнём с основ: что означает аббревиатура ОЗП?

Проще говоря, ОЗП — это процесс подготовки здания к эксплуатации в осенне-зимний период. Он включает в себя приведение в порядок инженерных коммуникаций и проведение определённых процедур, чтобы избежать проблем при запуске отопления в следующем сезоне.

Подготовка зданий к осенне-зимнему периоду (ОЗП) начинается сразу после завершения предыдущего отопительного сезона. Ростехнадзор советует приступать к подготовке сетей и оборудования уже с 15 мая.

Муниципальные власти отвечают за подготовку жилого фонда и соответствующих котельных в соответствии с установленными правилами, которые включают программу работ и контроль за их выполнением.

Владельцы несут ответственность за подготовку к ОЗП нежилых зданий, таких как склады, магазины, спортивные центры, рестораны и мастерские, даже если эти здания используются арендаторами.

Владельцы нежилых зданий играют роль потребителей тепловой энергии, однако это не значит, что всю ответственность за обеспечение предприятия теплом в осенне-зимний период несёт поставщик. Часть работ должна быть выполнена со стороны потребителя.

Владелец здания (физическое или юридическое лицо) обязан обеспечить следующие мероприятия:

• проверку труб теплоснабжения и задвижек (вентилей) на отсутствие протечек (под давлением, гидравлические испытания);
• проверку и очистку труб, при необходимости, от внутренних загрязнений (с использованием химических растворов, подходящих для данного типа осадка);
• утепление оконных и дверных проёмов, а в некоторых случаях — крыши (работы должны быть выполнены в августе–сентябре). Этот пункт больше в интересах владельца или арендатора, который будет оплачивать счета.

Если в здании установлены счётчики тепла, они должны проходить периодическую поверку.

Другими словами, подготовка объектов к зимнему периоду включает в себя ряд важных мероприятий.

• Одним из ключевых этапов является опрессовка, которая заключается в нагнетании избыточного давления в трубы с помощью специальных насосов. После этого проводится наблюдение за поведением арматуры, оборудования и труб под воздействием повышенного давления. Для контроля используются измерительные приборы, такие как манометры, позволяющие оценить состояние задвижек, тепловых узлов, сетей, вентилей, клапанов и труб.

На наш взгляд, опрессовка является критически важным этапом, поскольку позволяет получить объективную информацию о состоянии системы. Мы можем увидеть, насколько надёжны трубы и способны ли они выдержать экстремальные зимние нагрузки. Если обнаруживаются проблемы, можно принять меры по замене неисправных элементов, предотвращая возможные аварии в будущем.

• Кроме опрессовки, обязательной процедурой является гидропневмопромывка, при которой трубы или радиаторы промываются водовоздушной смесью для очистки внутренних поверхностей. Эта процедура должна проводиться не реже одного раза в четыре года, а ежегодная промывка водой также считается необходимой мерой.

Существует также химическая промывка, однако её периодичность не регламентируется правилами.

Органы местного самоуправления устанавливают дату начала отопительного сезона, принимая во внимание предложения обслуживающей организации. Они определяют сроки начала и завершения подготовительных мероприятий, которые должны быть завершены к 15 сентября в центральных регионах России, к 1 сентября в северных и восточных частях страны, и к 1 октября — в южных регионах.

УО, ТСЖ, ЖСК разрабатывают план-график подготовки дома и его инженерного оборудования к зиме, который утверждается органами местного самоуправления. Работы по подготовке дома к зиме контролируются органами местного самоуправления, собственниками помещений и их уполномоченными представителями, а также органами жилищного надзора.

Во время подготовки дома к отопительному сезону проводятся испытания, поверки, ремонт и наладка всех систем и устройств, задействованных в процессе подачи тепла в квартиры. Это включает котельные, местные и групповые тепловые пункты в домах, внутридомовые сети, системы вентиляции и отопления.

По итогам предыдущего отопительного сезона должен быть составлен план мероприятий со сроками и назначением ответственного лица. Обычно работы выполняет собственный технический персонал (сантехник, специалист по климатическому оборудованию или слесарь-ремонтник, если таковые имеются в штате сотрудников).

Когда штатным расписанием не предусмотрена должность технического специалиста, разбирающегося в системе отопления, владелец здания может поручить выполнение подготовительных работ к ОЗП сторонней компании, заключив с ней договор.

Здание периодически попадает в поле зрения Ростехнадзора, специалисты которого рассматривают систему энергообеспечения объекта как с точки зрения безопасности для людей (работающих в здании, посещающих его), так и с точки зрения эффективного использования энергоресурсов. Невыполнение предписаний, выданных проверяющими, грозит предприятию штрафами или запретом деятельности на определённый срок.

Сезонные осмотры зданий и сооружений представляют собой плановое обследование, которое проводится дважды в год — осенью и весной. Эти осмотры должны быть заранее включены в график технического обслуживания объекта.

Для проведения осенних и весенних плановых осмотров рекомендуется разработать план контрольных мероприятий с привлечением квалифицированных специалистов. При этом необходимо учитывать специфику объекта, его функциональное назначение, интенсивность и особенности эксплуатации.

Межсезонный контроль позволяет обеспечить бесперебойное функционирование инженерных систем и безопасную эксплуатацию здания в течение всего года. Осмотры следует организовывать и проводить в начале сезона, до начала интенсивного воздействия негативных погодных факторов.

Результатом проведения сезонного обследования здания является акт, в котором указывается техническое состояние инженерных сетей, оборудования, строительных конструкций и степень готовности сооружения к эксплуатации в предстоящем климатическом сезоне. Кроме того, в акте могут быть даны рекомендации по улучшению параметров здания и функционирования сетей.

Весенний осмотр здания

Специалисты рекомендуют проводить весенний осмотр здания сразу после того, как растает весь снег. Не следует откладывать это мероприятие до мая. Лучше всего обследовать строительные конструкции в марте или апреле.

Основные мероприятия весеннего осмотра здания включают контроль состояния инженерных сетей и оборудования, проверку функционирования элементов и конструкций, необходимых в летний сезон (ливневая канализация, система кондиционирования и вентиляции, наружный водопровод).

Для сезонного осмотра производственного предприятия характерен более обширный перечень работ из-за наличия большого количества сложных систем, технологического оборудования и дополнительных факторов, разрушающих строительные конструкции.

Задача весеннего осмотра объекта состоит в оценке готовности строительных конструкций к эксплуатации в летние месяцы, планировании мероприятий по подготовке здания к эксплуатации в новом осенне-зимнем периоде, конкретизации объёма ремонтных операций в текущем году и выявлении повреждений, появившихся в зимний период.

Повреждения строительных конструкций в весенне-летний период могут быть вызваны воздействием дождей, высокой температуры и паводков.

Осенний осмотр здания

Чаще всего осенний осмотр здания проводится в конце сентября. Сроки могут быть немного сдвинуты, но все работы необходимо выполнить до появления снежного покрова и наступления холодов.

При осмотре особое внимание уделяется следующим аспектам:

• Состояние окон и дверей: целостность уплотнителей, исправность доводчиков и замков, наличие зазоров и щелей.
• Утеплитель стен и перекрытий.
• Кровля, козырьки, несущие конструкции.
• Система вентиляции и отопления: контроль функционирования котлов, измерительных датчиков, фурнитуры, арматуры, соединительных деталей и целостности сети трубопроводов.
• Исправность тепловых завес, автоматических дверей.
• Корректная работа и состояние водостоков, трубопроводов и желобов.

Необходимо проконтролировать отсутствие повреждений, загрязнений и посторонних предметов на поверхности кровли.

Задача осеннего осмотра объекта заключается в оценке готовности строительных конструкций к эксплуатации в зимние месяцы, подготовке инженерно-технического оборудования к функционированию в осенне-зимний сезон, планировании мероприятий по подготовке здания к эксплуатации в новом весенне-летнем периоде, конкретизации объёма ремонтных операций в текущем году и оценке состояния всего контура утепления объекта, готовности инженерно-технических сетей и оборудования к воздействию снега и отрицательных температур.

В осенне-зимний период повреждения строительных конструкций чаще всего вызваны воздействием наледи, низкой температуры и снега. При необходимости рекомендуется организовать мероприятия, снижающие вероятность появления таких повреждений.